lupokk2 ha scritto:

Buongiorno, ho appena letto qualche post sul vostro forum riguardante la questione di mutui con garante e cointestati. Questo è già servito per farmi un idea, vi ringrazio quindi per l’utilità del sito e vi illustro qualche quesito:
1.la differenza tra contestatario e garante è nel fatto che il primo si impegna a pagare e il secondo interviene solo in caso di disfatta del primo?

2.Si può essere garante solo di una quota parte del prestito richiesto (x esempio il 30% del totale) limitando quindi il rischio? Il garante può mettere a garanzia solamente una “parte” del patrimonio(esempio lo stipendio a reddito fisso) preservando altri beni a se intestati (eventuali proprietà di famiglia)

3.Nel caso di disfatta finanziaria del primo il garante diviene il responsabile del mutuo e quindi il perseguibile dalla banca, che pignora 1/5 dello stipendio….la banca può andare ad intaccare anche le altre proprietà del garante? (scusate la ridondanza della domanda)

4.Mi è stato proposto di intervenire in un operazione di investimento finanziario immobiliare da parte di un mio amico chiedendomi “se voglio” di intervenire come garante di un mutuo che lui prenderebbe. Secondo la sua visione il mutuo avrebbe già a garanzia la casa che andremmo a comprare e quindi i rischi sarebbero tendenti a zero. Questo ci permetterebbe però di richiedere un prestito maggiore. Ovviamente al fine di tutto anche io avrei il mio tornaconto. È possibile secondo voi una visione del genere? Probabilmente se il prestito richiesto è inferiore al prezzo della casa questa opzione è vera ma di quanto dovrebbe essere inferiore il prestito rispetto il valore della casa (80-90%)?

5.Nel caso in cui il punto sopra sia verificato È possibile che la banca preferisca rifarsi prima sul garante (e i suoi beni) e poi sulla casa che vorremmo comprare?

Scusate la grande mole di domande, ma vista la vostra preparazione e i ragionevoli dubbi che possono insorgere in un operazione del genere ho veramente bisogno di aiuto!!!
Grazie ancora
Saluti

il garante è coobligato in solido con il debitore principale. in teoria la banca può pretendere il pagamento infifferentemente dal primo o dal secondo,ma nei fatti il garante interviene solo in caso di inadempienza dell'altro.
sul piano delle responsabilità il garante è resindabile personalemnte ma non patrimonialmente. significa che in caso di inslevenza il garante non rispeonde con  suoi beni,ma la banca si rivale sul bene oggetto dell'ipoteca(che è un privilegio percioò assegna al creditore beneficiario la priorità nel soddisfacimentodel credito rispetto ai creditori concorrenti). se il ricavato della vendita forzata del bene non fosse sufficiente a coprire i debiti,la banca può avviare una procedura esecutiva anche a carico del garante,non necessariamente l'esproprirazione ma anche un semplice pignoramento dello stpendio,dei beni mobili o di titoli di credito.
l'importo massimo del mutuo che si può richiedere normalemnte non supera l'80% del valore dell'immoible.dico normalemnte perchè in presenza di garanzie aggiuntive(tra cui polizze fideiussorie)la banca può finanziwre anche il 100% dell'immoible. ma di fatto l'impatto che la crisi finanziri ha avuto sui colossi delle mortgage insurance ha frenato quella tipologia di mutui.

non esattamente. in caso di insolvenza,ma anche di un semplice ritardo,la banca può indifferentemnete pretendere il pagamento da uno qualsiasi o da tutti i garanti. vige i principio della solidarietà. in caso diesecuzione forzata,l'immobile oggetto del pignoramento sarà necessarimanete quello ipotecato. se il ricavato della vendita all'asta non fosse sufficiente a coprire il credito vanatato dalla banca,vuoi perchè l'immbile viene aggiudicat d un prezzo notevolemnte più basso di quello di partenza,vuoi perchè il monte debito negli anni è cresciuto enormemente(intressi di mora,,spese legali,spese di recupero del credito,ecc)tanto da superare l'importo della garanzia ipotecaria,il crediotre può chiedere e il giudice disporre il pignoramento d altri beni mobili di proprietà dell'esecutato(l'intestario),compreso lo stipendio o titoli di credito. se l'esecutato non fosse in possesso di altri beni mobli o immoibli o qesti non fossero ancora sufficienti a soddisfare le pretese creditorie,il crediotre può aggredire anche i beni del/i garante/i. il fideiussore quindi interviene in via residuale.

Ultima modifica di gabri (08-05-2009 03:34:17)

lupo tutte le informazioni che vuoi le trovi su qualsiasi capitolato di contratto di mutuo.
sui beni del garante non viene inscritta l'ipoteca,che segue le sorti -giuridiche del bene. perciò se il bene viene caduto per compravendita o donazione ad una altra persona,a meno che intervenga una ausa di revoca della donazione(ingratudine o sopravvenienza dei figli) p quest'ultimo il proprietario a tutti gli efftti e la banca ovviamente non può aggredire un bene che appartiene ad una persona estranea al rapporto obbligatorio-mutuo.

il caso dell'azione di riduzione degli eredi viene in rilievo rispetto a quei creditori che abbiano costituito l'ipoteca o alro diritto reale limitato sul bene immobile oggetto della donazione. infatti l'erede ,se la donazione o il testamento lde la sua quota legittima,può proporre azione di riduzione entro il termine di prescrizione di 10 anni dall'apertua delle successione(che poi coincide con la morte ) del defunto.
se l'azione di roduazione ha successo il donatario deve restituire il bene che viene liberato da pesi e ipoteche,e l'eventuale avente causa dal donatario(sia un creditorie titolare di ipoteca sul bene sia un acquirente dal donatario) perde qualunque diritto sul bene.

Gabri...ti ammiro molto!

Grazie a tutti per il vostro aiuto ora rispondo io alle vostre domande
l’immobile sarebbe intestato solo a lui per sfruttare i vantaggi prima casa, dopo di che tramite ristrutturazione potremmo rivenderlo a prezzo di mercato superiore all’acquisto.
Continuerò ad usufruire della vostra conoscenza e disponibilità

lupokk2 ha scritto:

Grazie a tutti per il vostro aiuto ora rispondo io alle vostre domande
l’immobile sarebbe intestato solo a lui per sfruttare i vantaggi prima casa, dopo di che tramite ristrutturazione potremmo rivenderlo a prezzo di mercato superiore all’acquisto.
Continuerò ad usufruire della vostra conoscenza e disponibilità

… e se poi l’amico … si piazza in casa , non si smuove e dice: adesso rimango qui, mi godo la casa, e non la rivendo più, perché è mia e aiutatemi a pagare il mutuo perchè se non andate nelle grane ???
Consulta un avvocato !!!!!!

lillte ha scritto:

Il prestito fra privatii deve essere regolato o da scrittura privata registrata e, nel quadro L del modello unico dei redditi devono essere dichiarati gli interessi percepiti per il periodo trascorsi o da atto pubblico. In entrambe i casi il notaio si rende necessario.
La garanzia del terzo (in questo caso dell'amico), il quale a sua volta richiede la garanzia della casa, deve essere registrata in conservatoria come seconda ipoteca (da riportare nello stesso atto sopra citato redatto dal notaio)
In questo caso, il notaio, se comprende la tua situazione finanziaria, a tutela della parte soccombente (in questo caso tu poichè hai necessità di liquidità), consiglia di riservarsi il diritto di usufrutto per se e per tutto il nucleo familiare iscritto nello stato di famiglia in caso di perdita del diritto di proprietà.
Se ti vuoi consultare con un avvocato che sia esperto in diritto commerciale o in alternativa (più consigliabile) con un notaio
In bocca al lupo

Scusa, ma cosa c'entra con la situazione di lupokk ? Ti riporto quello che lui ha scritto:
"Mi è stato proposto di intervenire in un operazione di investimento finanziario immobiliare da parte di un mio amico chiedendomi “se voglio” di intervenire come garante di un mutuo che lui prenderebbe."
"l’immobile sarebbe intestato solo a lui per sfruttare i vantaggi prima casa,"
p.s.per lupokk: vai da un avvocato esperto in diritto ... penale ... e spiegagli cosa vuol farti fare il tuo amico ! Te lo sto dicendo con il cuore !

Ultima modifica di emma peel (08-05-2009 11:35:43)

... ma ca...spiterina ! Questo forse si sta facendo truf... dall' amico del bar ...[Attenzione al regolamento]

Ultima modifica di Amministratore (08-05-2009 11:47:00)

Grazie ragazzi! In realtà gabri e lille mi hanno centrato la questione e le prox domande che vorrei fare, un ringraziamento speciale a emma peel che giustamente fa la voce della coscienza!
Ora raccolgo le idee e formulerò qualche nuova domanda.
A presto!

se prevedete di rivendere la casa prima possibile,avete due possibilità: o l'acquirente si accolla il mutuo,o cl ricavato della vendita estinguete il mutuo. nel primo caso per cassare dalla posizione di garante la banca deve dichiarare di "liberarti" ,nel secondo caso l'effetto liberatorio è automatico. ovvio che per operazioni puramente speculative come quella in fattispecie conviene sempre optare per iltasso variabile,a maggior ragione che l'euribor allo stato attuale è basso. hai motivo di preoccupazione solo se nell'arco di tempo che intercorre tra l'accensione del mutuo e la sua estinzione/accollo liberatorio si verifica il default (insolvenza) dell'intestatario.

allora l'analisi deve vertere sulle possibili cause che potrebbero provocare n default del mutuatario. se la situazione patrimoniale e finanziaria di quest'ultimo non fa destare preoccupazioni,puoi dormire sonno tranquilli. al contrario,se il mututatario dà poche garanzie e non saresti disposto a pagare le rate al posto suo,astientiti ab initio dall'operazione.

Ultima modifica di gabri (11-05-2009 07:13:21)

lupokk2 ha scritto:

eccomi qui! Avvolte tornano
-    come giustamente emma pee ci ha fatto notare devo in qualche modo tutelare il mio “diritto” sulla casa, a tal fine chiedo a voi consigli: vorrei fare una scrittura privata (…) in cui il mio amico si impegna a vendere casa non appena i lavori siano finiti (o comunque la casa abbia ottenuto l’agibilità, abitabilità, ecc.) o entro un tempo max dall’acquisto. Questo per coprirmi nel caso in cui alla fine volesse non rispettare i patti.
-    Vorrei fare anche una scrittura privata per tutelare il mio “guadagno”
Vorrei quindi fare scrivere di suo pugno e magari anche riprendere il momento del mio amico mentre scrive la cosa.
Cosa ne pensate??
Saluti

Ti ha fatto capire che devi evitare questo AFFARE, lascia perdere le scritture private.