bene nella xo attenzione tra le due alternative,cioè accollare il mutuo e d estinguerlo io suggerisco l'accollo xke cosi chi vende risparmia i costi di estinzione del mutuo e quelli per la cancellazione dell'ipoteca.in questo caso l'importo del debito residuo verra sottratto dal saldo dell'immobile.xo attenti xke l'accollo non libera il venditore dal debito ma sarebbe cobbligato con l'accollante salvo che la banca non rilascia una liberatoria in cui dichiara di liberare l'accollante dal debito! la seconda alternativa è preferibile per chi compra se ha in contanti i soldi per pagare la casa in caso contrario,se i soldi che l'acquirente deve al venditore per estinguere derivano da un nuovo mutuo da accendere con un altra banca le cose si potrebbero complicare...

a volte nemmeno è conveniente x il compratore accollarsi il mutuo perchè può darsi che le condizioni del mutuo in corso non piacciano. la convenienza nell'accendere un nuovo mutuo sta se il risparmio che si ottiene supera le spese per aprire il finanziamento...faccio un esempio:
supponiamo di accolalrci un mutuo ventennale di 100.000 euro tasso 5% dopo 8 anni.
debito residuo 71.355   
rata 660 euro/mese

x fare un confronto supponiamo di fare un mutuo dello stesso importo maggiorato delle varie spese che supponiamo 2000 euro.
importo quindi 71355+2000=73355 euro
stessa durata quindi 12 anni pero con un tasso inferiore,diciamo 4%

la rata verrebbe 642 euro al mese

il montante è 642x144=92448

col vecchio mutuo il montante era 660x144=95040    quindi il risparmio 95040-92448=2592 euro

a fronte dei 2000 euro di spese iniziali per accendere il mutuo abbiamo un risparmio di 2592-2000 = 592 euro! quindi la convenienza c'è


diciamo che conviene fare un nuovo mutuo quando si è ancora al'inizio perchè le spese incidono meno su un debito residuo + alto. diciamo che se mancano pochi anni alla fine del mutuo la convenienza si potrebbe trasformare in perdita!in qst caso meglio l'accollo!

un 'ultima cosa!se facciamo il mutuo con la stessa banca non ci sara bisogno di iscrivere una nuova ipoteca sulla casa perchè con l'immobile si trasferisce anche l'ipoteca.se andiamo da una banca diversa si dovrà cancellare quella vecchia e iscriverne una nuova di primo banca,prassi preferibile per la banca.

i costi per l'estinzone anticipata si pagano solo peri mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007 e la percentuale delle penali è stata fissata per accordo a seconda del periodo dopo quando si va ad estinguere e a seconda del tipo di mutuo


l'estinzione si potrebbe complicare perchè chi vende non puo saldare il vecchio mutuo finche l'acquirente nn salda il prezzo della casa e l'acquirente deve ricavare l'importo da un nuovo mutuo
In questi casi  la banca che concede il nuovo mutuo pretende giustamente che il precedente sia estinto; esso però non si può estinguere finché non vengono rilasciate le somme del nuovo.
come risolvere il problema?in vari modi:
o al momento della stipula dell'atto notarile del nuovo mutuo un funzionario della vecchia banca presenzia all'atto cosi che rilascia il certificato di estinzione e l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca

oppure alcune banche piu saggiamente richiedono alla vecchia banca una lettera in cui si impegnano a cancellare l'ipoteca non appena è inviato loro il bonifico per estinguere il debito.in qst modo si ha la certezza della cancellazione dell'ipoteca

oppure altre banche assegnano l'assegno a un notaio che li dara alla banca che vanta il credito solo dopo aver ottenuto il certificato d'estinzione.in qst caso la nuova banca iscrivera la propria ipoteca 2 grado che diventera di primo solo dopo che la vecchia banca avra dato l'assenso per la cancellazione dell'ipoteca.

ho avuto un caso di complicazioni perche una volta dovevo assistere un cliente ad una surroga di un mutuo da deutch banck a barclays e i funzionari della deutch facevano ostruzionismo perche volevano prima incassare la somma del debito residuo dalla barclays tramite bonifico e poi firmare l'atto notarile!

Ultima modifica di gabritrave (25-10-2008 11:53:43)