Prestito acquisto casa conveniente – Esiste davvero?

Il mutuo è la forma di finanziamento che viene considerata “scontata” e quasi obbligatoria per poter acquistare un immobile anche ad uso residenziale. Tuttavia non può sfuggire il fatto che tutte le grandi banche, e persino l’Inpdap, hanno qualche prestito acquisto casa nella propria sezione dedicata ai finanziamenti. Di fatto, infatti, non si è obbligati a richiedere un mutuo per acquistare la propria casa, anzi, in alcuni casi, il prestito è la sola via percorribile.

Vediamo quali sono le situazioni in cui sia più conveniente richiedere un prestito acquisto casa invece di un mutuo, considerando per quest’ultima tipologia quello “ipotecario o fondiario” (con l’esclusione di quello chirografario che di fatto è un semplice finanziamento di durata medio-lunga proprio per la mancanza dell’iscrizione ipotecaria).

Quando si devono richiedere i prestiti al posto di un mutuo?

La concessione di un mutuo impone il possesso di una serie di requisiti, che devono essere posseduti anche dall’immobile sul quale andrà messa l’ipoteca. Tra i requisiti necessari c’è la regolarità di tutte le concessioni edilizie e di ogni tipo di autorizzazione atta a rendere l’immobile a norma.

Attenzione: se si vuole acquistare un immobile che presenta anche delle irregolarità minime, per ottenere il mutuo si dovrebbe prima provvedere a eliminarle o a sanarle, con costi che a volte sono abbastanza elevati. Nel caso di un prestito per l’acquisto della casa questo aspetto viene meno, per cui si potrà decidere di regolarizzare le piccole mancanze anche in un secondo momento, ottenendo nell’immediato uno sconto da parte del venditore che beneficia del corrispondente risparmio.

Altre situazioni in cui si può essere obbligati a richiedere un finanziamento si hanno quando si devono richiedere somme piuttosto modeste, considerato che i mutui per l’acquisto partono generalmente da 30 mila euro come somma minima (fa eccezione il mutuo Hello!Bank che parte da 5000 euro), oppure se si vuole scegliere una durata molto breve (inferiore ai 5 o 10 anni). Rientra in questa casistica anche il caso in cui si ha bisogno di una percentuale non finanziabile perché eccedente le percentuali che la banca è disposta a concedere nell’ambito del LTV. Ovviamente bisogna valutare il peso che avrà la perdita dei benefici (sulle imposte da pagare e sul fronte fiscale per la detrazione degli interessi passivi) rispetto a quella che si otterrà con la realizzazione del proprio progetto di acquisto che altrimenti rischierebbe di sfumare.

Ci sono poi i casi in cui il tipo di immobile scelto non è finanziabile tramite l’accensione di un mutuo come nel caso di una struttura che è a inizio lavori (e quindi non risulta ancora con una rendita catastale), di una terza casa, di una pertinenza, ecc. Da ricordare infine anche le categorie che hanno maggiore difficoltà di accesso ad un mutuo che ad un prestito. In questo ambito troviamo soprattutto i protestati, che anche qualora superassero il proprio status, difficilmente troverebbero una banca pronta a concedere un mutuo, mentre su un prestito ci potrebbe essere maggiore flessibilità.

Quando si può chiedere il finanziamento al posto del mutuo?

Se non si vuole avere a che fare con i formalismi legati all’iscrizione e successiva cancellazione di ipoteca, allora la richiesta di un prestito per l’acquisto casa è la via più semplice da percorrere. Da una parte si risparmierà sui costi legati all’onorario del notaio, ma di contro si dovranno pagare tassi di interessi mediamente più alti, per cui i benefici e gli svantaggi di entrambi gli aspetti vanno messi a confronto tra loro.

Fino a un quinquennio fa le richieste dei prestiti per acquistare casa erano molto più gettonate rispetto a quelle dei mutui, soprattutto nel caso di un’asta giudiziaria o da parte dei giovani in grado così di approfittare di condizioni “agevolate” proposte dalle Regioni. Oggi la situazione è cambiata in quanto c’è stata l’introduzione di una serie di agevolazioni di accesso come nel caso del Plafond casa, e per le facilitazioni tramite le quali si può finanziarie tramite mutuo anche l’acquisto da un’asta giudiziaria.

Approfondimento: Finanziamenti agevolati Cassa Depositi e Prestiti.

Convengono di più i finanziamenti o i mutui?

La diatriba sulla convenienza di un prestito rispetto ad un mutuo (o viceversa) ancora oggi non trova dei vincitori convinti né da una parte e nemmeno dall’altra. Infatti nella valutazione finale per la scelta non si può guardare al solo aspetto strettamente economico, ma bisogna prendere in considerazione anche gli importi necessari, le cause che possono limitare l’accessibilità, e la flessibilità con cui si può gestire il tipo di “pratica” nel suo complesso. L’aspetto che non dovrebbe condizionare una scelta importante che deve essere mantenuta per un periodo di tempo abbastanza lungo, è quello del risparmio che si può ottenere non pagando l’onorario del notaio e l’imposta sull’ipoteca (vedi Prestito ipotecario), in quanto possono costituire importi apparentemente elevati, ma che rimangono proporzionati all’importo di mutuo richiesto.

Guardando solamente alla sfera economica appare fin troppo evidente che il mutuo (specialmente fondiario) rappresenti la soluzione di finanziamento apparentemente più conveniente in base a:

  • tassi medi più bassi (grazie a spread ridotti almeno per la prima casa);
  • recupero del 19% degli interessi passivi pagati annualmente entro la soglia di 4000 euro;
  • imposte dovute e tasse (o Iva) ridotte.

Tuttavia non ha senso spingere per la richiesta di un mutuo se nel complesso il prodotto scelto non manterrebbe fattivamente altre condizioni realmente convenienti considerate globalmente, prime fra tutte la reale sostenibilità e flessibilità nella gestione per tutto il piano di ammortamento.

Approfondimento: Differenza mutuo e prestito.

Condizioni agevolate: i prestiti pluriennali Inpdap

Se da una parte i mutui offrono tassi più contenuti, per alcune categorie di lavoratori è viva e attuale la possibilità di ottenere anche nel prestito acquisto casa delle condizioni agevolate, soprattutto se si guarda ai tassi reperibili sul libero mercato dell’offerta delle banche. Il caso più vivido è quello dei prestiti Inpdap che nel loro regolamento, dei pluriennali diretti, prevedono proprio il caso specifico dei finanziamenti legati all’abitazione propria o per un figlio. In particolare si hanno quattro possibili ipotesi:

  • prestito acquisto casa per sé o per il figlio;
  • prestito di ristrutturazione della propria abitazione (non necessariamente prima casa);
  • acquisto della seconda casa;
  • acquisto di un immobile presso un ente pubblico.

Per ogni casistica si dovrà produrre la documentazione attestante la ragione della necessità di liquidità per cui si richiede il prestito. Indipendentemente dalla finalità scelta il tasso sarà sempre quello base dei prestiti pluriennali diretti, che parte con un Tan del 3,5% più lo 0,5% come spese amministrative e la quota destinata al fondo rischi (determinata a seconda delle tabelle Inpdap).