Nuda proprietà, mutuo liquidità o prestito vitalizio: come scegliere?

Il prestito ipotecario è stato prima preceduto da annunci, e poi di fatto presentato come una novità rispetto al prestito vitalizio, per poi venire affiancato, e per certi versi anche paragonato, quale parente prossimo della vendita di una nuda proprietà.

Va subito, però, eliminato ogni dubbio sull’aspetto “originale” di questo provvedimento che, in sostanza (ed anche nella forma), ha modificato solo due aspetti principali del finanziamento che in un passato non troppo recente e con l’indicazione di “vitalizio”, diverse banche (come Bnl, Deutsche bank, ecc), già concedevano anche se con qualche reticenza in più.

Differenza con un mutuo di liquidità

Il mutuo non è altri che un prestito con un orizzonte temporale di medio o lungo periodo (superiore ai 5 anni), ed è assistito da garanzia di ipoteca di primo grado, concessa su un immobile. Per il prestito ipotecario non c’è nessuna differenza, ed anzi il testo della normativa che lo ha recentemente trattato, usa le stesse identiche definizioni, e richiede gli stessi presupposti e requisiti.

Quindi è lecito dire che tra il mutuo e il finanziamento con queste peculiarità, in sostanza non alcuna differenza evidente. La principale differenza si può intravvedere solo sulle percentuali di finanziabilità (che dipendono dalle scelte delle banche in piena autonomia) e dall’età massima del richiedente, visto che la recente legge ha abbassato l’età minima dello stesso a 60 anni, con possibile prolungamento del piano di rimborso (vedi anche Prestiti a pensionati).

Ciò non toglie che per il mutuo si ha un finanziamento con ammortamento alla francese che è organizzato con la restituzione periodica delle rate composte da quote di capitale e di interessi (fermo restando il periodo di preammortamento fatto di soli interessi). Con il finanziamento “vitalizio” invece la logica di partenza è quella di rimborso solo al decesso del de cuius o, in alternativa, di una parte o di tutta la cifra proprio dal proprietario richiedente, liberando successivamente gli eredi dall’obbligo del pagamento.

Non si deve infatti dimenticare che con questo tipo di prestito, il proprietario richiedente la somma non è tenuto al rimborso ‘diretto’ e alla sua morte sono gli eredi che possono decidere se saldare il conto alla banca (capitale più interessi maturati) oppure se lasciare che la banca trovi soddisfazione sull’immobile dato in garanzia.

Differenza con la nuda proprietà

Con un contratto di nuda proprietà, anche nel caso in cui venisse perfezionato tramite la richiesta di un mutuo da parte dell’acquirente, di fatto si ha una compravendita, che trasferisce il diritto reale di proprietà dell’immobile stesso, al nuovo proprietario, che lo acquisisce in modo parziale, perché al venditore rimane l’usufrutto fino alla sua morte.

Nel caso del prestito ipotecario, l’ipoteca in realtà non trasferisce, così come avviene per il mutuo, nessun diritto di proprietà sull’immobile stesso, ma attribuisce alla banca il diritto di iniziare un procedimento esecutivo nel caso in cui le rate non venissero rimborsate.

Novità rispetto al passato

Oltre all’abbassamento dell’età, in precedenza over 65 anni (vedi anche Cessione del quinto per pensionati), ora over 60, c’è stata l’eliminazione dell’obbligo della banca di iniziare un procedimento esecutivo per ottenere soddisfazione qualora gli eredi non dovessero provvedere.

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