Cessione del quinto a integrazione del mutuo: vantaggi e svantaggi

Cessione del quinto a integrazione del mutuo: conviene davvero?

Quando si ha bisogno di una somma importante per un investimento immobiliare si può pensare di fare la richiesta di una cessione del quinto a integrazione del mutuo casa.

Diciamo subito che si tratta di una soluzione ‘estrema’ da valutare solo dopo aver analizzato le altre alternative anche in funzione del fatto che le possibilità di richiedere percentuali di finanziamento (LTV) superiori all’80% (fino al 90 0 95% e in alcuni casi fino al 100%) nel corso degli ultimi anni sono aumentate.

Prima o dopo il mutuo?

Dobbiamo fare subito una differenziazione netta a livello temporale, ovvero se si procede in questa direzione con un mutuo prima casa già in corso (vedi anche Prestito prima casa), contemporaneamente alla richiesta del mutuo stesso oppure precedentemente alla richiesta.

In quest’ultimo caso, ad esempio, la tempistica potrebbe addirittura rendere più complicato ottenere il mutuo, considerato che la banca che deve fare l’istruttoria prenderà in considerazione tutti gli impegni economici e finanziari che sono già in corso, per capire se si rientra nella percentuale di tolleranza che ricordiamo è generalmente compresa tra il 30 e il 40% dello stipendio.

Facciamo un esempio per capire meglio il concetto: se il richiedente ha uno stipendio netto di 1500 euro, e una cessione del quinto di 300 euro, la banca difficilmente arriverà a concedere una rata del 30% sullo stipendio totale, ma farà i propri calcoli su l’importo al netto della rata ovvero su 1200 euro.

omino che spinge le tessere di un domino

Invece in caso di richiesta fatta contestualmente al mutuo, si potrebbe trattare di un dato che non arriverebbe alla banca così come se la richiesta della cessione avverrà consequenzialmente alla concessione del mutuo.

Ciò non toglie, che bisogna sempre considerare il discorso della sostenibilità della rata, per cui in entrambi i casi la scelta potrebbe risultare piuttosto rischiosa. In conclusione la sola ipotesi per la quale si potrebbe scegliere questa soluzione è per il fatto che non si hanno altre strade a disposizione e si necessita forzatamente di una liquidità che il mutuo non ha offerto o per successive nuove esigenze alla stipula del mutuo stesso. Tra queste ricordiamo le spese:

  • accessorie (in primis notaio e agenzia);
  • per ristrutturare l’immobile;
  • per l’arredamento.

Quali sono i limiti?

La legge disciplina in modo molto dettagliato la cessione del quinto, mentre lascia un certo margine di discrezionalità alle banche per la concessione dei mutui. Quindi i limiti che si incontrano sono legati alle limitazioni imposte sulla cessione del quinto stessa a prescindere dalla sua ‘associazione’ con il mutuo, ricordando che questa particolare tipologia di prestito personale può essere richiesta solo da dipendenti pubblici o privati e dai pensionati da attività lavorativa.

Quali le alternative?

I mutui si sono evoluti nel corso degli anni, e così le offerte sono diventate sempre più attente alle esigenze dei richiedenti. Varie banche per esempio hanno inserito finanziamenti che si affiancano al mutuo, e che vengono valutati nel corso della stessa istruttoria.

In questi casi si può spesso contare su una percentuale rata/reddito un po’ più alta rispetto al classico 33% della sola rata del mutuo, ma si deve fare attenzione ai tassi applicati e soprattutto ricordarsi che la parte del finanziamento non sarà detraibile.

Un problema che comunque riguarda anche la situazione di una cessione del quinto a integrazione del mutuo, visto che la parte della cessione non sarà detraibile. Un altro problema può infine riguardare i maggiori costi di imposte da sostenere dato che solo il mutuo prima casa beneficia di un’imposta di bollo agevolata allo 0,25% mentre in tutti gli altri casi si avrà l’applicazione dell’imposta di bollo al 2%. Da valutare in quest’ottica i mutui acquisto più liquidità logicamente se si possiedono i requisiti necessari in base all’istituto di credito prescelto.

Anche per ristrutturazione?

La richiesta di una cessione del quinto può essere orientata dalla necessità di ottenere una somma importante, come per esempio nel caso di una ristrutturazione di un certo livello. Infatti se da una parte è vero che nel caso di un mutuo di ristrutturazione si godrebbe sempre della detrazione fiscale, dall’altra con un mutuo di acquisto in corso le possibilità di ottenere anche uno di ristrutturazione non vanno date per scontate.

modellino di casa su tavolo di progetto

Questo a meno di una richiesta di un mutuo di sostituzione più liquidità (se ci sono i margini per fare questa scelta) o di avere una situazione patrimoniale e reddituale che lo permette, o la possibilità di inserire nel secondo mutuo un garante, coobbligato, ecc.

Dal punto di vista dei vantaggi relativi alla cessione del quinto troviamo invece la libertà che viene lasciata al finanziato per il suo impiego, per cui non si è condizionati dall’effettuare determinati tipi di intervento e/o di acquisto ai fini della ristrutturazione. Quindi libera il richiedente dalla necessità di dover giustificare le spese fatte, e del parere dei periti inviati dalla banca.

Conclusioni

La zona dei prestiti è molto ampia, e spesso non tutto ciò che si può fare è valido (o fruibile) per le proprie finanze. Il primo passo da compiere deve essere sempre orientato verso la sostenibilità delle rate (approfondimento: Troppi debiti) e in questa direzione si può essere aiutati da bravi e scrupolosi consulenti.

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