Credito condominiale: normativa generale

Le grandi difficoltà che spesso si incontrano per ottenere il pagamento del credito condominiale, sono state in buona parte dovute ad una vera e propria voragine normativa, che lasciava l’amministratore nella difficile posizione di decidere anche i tempi di “azione” per poter riscuotere i debiti da parte dei condomini morosi (vedi Registro informatico protesti), purché non si eccedesse il termine di 5 anni (che è, ed è rimasto, il termine di prescrizione). Però recentemente, con alcune variazioni apportate da alcuni decreti legislativi, sono state introdotte delle indicazioni più certe (vedi anche Prescrizione debiti condominiali).

Credito condominiale solidale o no?

Il problema sta sempre nel definire bene i confini tra i diritti dei condomini che sono in regola con i pagamenti, con quelli dei creditori nei confronti delle spese condominiali (indipendentemente dalle ragioni che ne hanno dato luogo, come un finanziamento condominiale, o prestito, oppure un mutuo condominiale, ecc).

Secondo le ultime novità (vedi Riforma credito al consumo), l’amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio entro il quale dovevano essere fatti i pagamenti relativi, pro quota, alle somme non pagate dai condomini morosi. Invece per quanto riguarda il soggetto terzo creditore, questi non può più esigere il pagamento del debito rimasto insoddisfatto ai condomini in modo indiscriminato. Deve infatti promuovere una ingiunzione nei confronti dell’amministratore per ottenere l’elenco dei condomini morosi. Una volta ottenuto l’elenco (ovviamente non è detto che l’amministratore ottemperi a tale richiesta, il che apre ad altre difficoltà, che possono portare la situazione all’attenzione di un giudice), deve individuare i condomini morosi, e quindi promuovere una ingiunzione nei confronti di almeno uno di essi.

Importante
Se poi non dovesse trovare soddisfazione del proprio credito, solo dopo aver chiuso tale fase, può quindi rivolgersi anche ai condomini che sono in regola con i pagamenti, rientrando il principio della solidarietà per il pagamento del debito, in quanto, a questo punto, gli interessi (e la loro tutela) del creditore passano avanti a quelli dei condomini che hanno già pagato la loro parte del debito.

 

Compensazione del credito condominiale

Può succedere che un condomino si trovi a credito, ovvero vanti un esborso maggiore rispetto alle somme che in realtà avrebbe dovuto pagare. In questo caso la compensazione è possibile ma non sempre. Infatti è necessario che i crediti da compensare siano omogenei, e ciò avviene se sono entrambi “esigibili” ed entrambi “liquidi”. Quindi se il condomino si è visto il proprio credito riconosciuto dall’assemblea (quindi è stato quantificato in modo certo e determinato) al termine dei conti di fine esercizio, allora può chiedere che venga portato in compensazione.

Se invece vanta un credito non ancora quantificato in modo ufficiale, oppure dovuto a danni subiti, ecc, allora i due crediti non possono usufruire della compensazione.