Leasing immobiliare – Quanto costa e quali sono le agevolazioni fiscali
Se desideri acquistare la tua prima casa o la sede del tuo ufficio forse non sai che oltre ad accendere un mutuo ipotecario puoi prendere in considerazione anche la possibilità di un leasing immobiliare. Se non hai ben chiaro di cosa stiamo parlando e di come funziona, continua a leggere l’articolo: cercherò di rispondere a tutti i tuoi quesiti.
Cos’è?
Il leasing è un contratto di locazione di un bene che offre, a chi ne usufruisce per la durata del contratto, la possibilità di riscattare quel bene alla scadenza versando l’importo rimasto oppure di restituirlo. Nel campo del leasing immobiliare bisogna distinguere tra leasing abitativo (diffusosi soprattutto negli ultimi anni in seguito alla crisi del mercato immobiliare) e leasing di immobili commerciali, industriali o ad uso ufficio, ampiamente diffusi grazie alle detrazioni fiscali che li accompagnano da sempre.
In entrambi i casi, se decidi di usufruire di un leasing immobiliare, al momento della stipula del contratto potrai indicare, alla banca o alla finanziaria a cui ti sei rivolto, l’immobile che desideri poter acquistare in futuro o che desideri far costruire su un dato terreno, e l’istituto finanziario si impegna ad acquistarlo o a farlo costruire secondo le tue direttive dopo l’incasso dell’anticipo pattuito (maxi-canone iniziale o canone alla firma).
A questo punto, per il numero di anni indicato nel contratto, l’istituto in questione te lo concede in suo sotto pagamento di un canone mensile, a tasso fisso o variabile. Allo scadere del contratto avrai tre possibilità d’azione:
- riscattare l’appartamento versando in un’unica maxi rata finale ciò che rimane ancora da pagare del valore dell’immobile al prezzo che aveva alla stipula del contratto, al netto dell’anticipo e dei canoni versati mensilmente, che in questo caso fungono da acconti. Nella maggioranza dei casi il prezzo dell’immobile risulta vantaggioso rispetto alle attuali quotazioni del mercato, perchè risale ad anni addietro non avendo subito l’inflazione;
- prolungare il contratto di leasing mantenendo invariate le condizioni o rinegoziandole con l’istituto finanziario, nella speranza di poter in futuro riuscire a riscattare la proprietà;
- lasciare l’appartamento restituendolo alla finanziaria o all’istituto bancario, come se si fosse trattato di una comune locazione.
- i giovani sotto i 35 anni potranno richiedere in dichiarazione dei redditi una detrazione del 19% dei canoni mensili del leasing, fino ad un massimo di 8.000€ annui ed una detrazione del 19% sul riscatto finale, entro un tetto massimo di 20.000€;
- per gli over 35 le detrazioni concesse sono sempre del 19%, ma scendono i tetti massimi: 4.000€ per i canoni e 10.000€ per il prezzo di riscatto.
- per le abitazioni residenziali: Credem, BPER Banca, ICCREA BancaImpresa, Unicredit;
- per gli immobili ad uso professionale, commerciale od industriale: Banca di Credito Popolare, MPS, BNL, Ubi Banca.
Detrazioni fiscali
Il leasing commerciale, industriale o per l’ufficio usufruisce di vantaggi fiscali che fanno la differenza. I canoni mensili relativi a questa categoria di fabbricati sono infatti interamente deducibili se si tratta di immobili strumentali all’impresa e se il contratto ha una durata compresa tra i 12 e i 18 anni.
L’IVA viene frazionata nei canoni mensili, il che limita positivamente l’impatto economico sulla liquidità dell’azienda. Inoltre il leasing permette di finanziare l’intero valore dell’immobile.
La Legge di Stabilità del 2015 ha stabilito nuove vantaggiose regole riguardanti anche il leasing immobiliare per la prima casa, valide dal 1° gennaio 2016 sino al 31 Dicembre 2020, che lo rendono decisamente più appetibile. Sino ad allora si poteva usufruire del leasing solo per acquistare appartamenti non adibiti ad abitazione principale.
Tale legge ha introdotto la possibilità di accedere a detrazioni fiscali anche ai privati con un reddito annuo inferiore ai 55.000€ ancora privi di un’abitazione, agevolazioni che si vanno ad aggiungere a quelle già presenti per l’acquisto di una prima casa. Il leasing offre i migliori vantaggi a chi ha meno di 35 anni. Infatti:
Inoltre l’IVA applicata sarà al 4% anzichè al 10%, indipendentemente dalla categoria catastale a cui appartiene l’immobile in questione.
Leasing immobiliare vs mutuo ipotecario
Il leasing immobiliare presenta un’imposta di registro sull’acquisto “prima casa” ridotta all’1,5% rispetto a quella dovuta con un mutuo. Inoltre sul leasing non è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25% presente invece sui mutui. Le detrazioni fiscali nel leasing riguardano l’intero importo del canone mentre nel mutuo si limitano alla quota interessi.
Inoltre si ha la possibilità di “spesare fiscalmente” (come si dice in gergo tecnico) l’investimento in tempi più rapidi. A favore del mutuo c’è la possibilità di trasferirlo gratuitamente presso un istituto bancario che offre condizioni più vantaggiose; ciò non si può fare con un leasing, però quest’ultimo permette di sospendere il pagamento dei canoni mensili fino a 12 mesi consecutivi, una volta sola nel corso del contratto, in caso di perdita del lavoro.
Altro aspetto da considerare è che il canone mensile di un leasing può essere un po’ più alto rispetto alla rata di un mutuo perchè il contratto è di norma più breve. Insomma, non è semplice mettere a confronto queste due diverse tipologie di contratti. Il modo migliore è probabilmente come sempre confrontare i costi complessivi e la sostenibilità dell’operazione.
Comunque il leasing è una forma di contratto flessibile, in quanto è possibile concordare in fase di stipula l’entità della maxi rata iniziale e finale in base alle proprie esigenze.
Informazioni utili
Può esserti utile sapere che se ad un certo punto dovessi diventare un cattivo pagatore, l’istituto finanziario ha il diritto di procedere allo sfratto. Se invece, nel corso della durata del leasing, dovesse fallire la società finanziaria con cui hai stipulato il contratto, quest’ultimo procederà regolarmente e ad esso saranno applicate le leggi fallimentari.
Offerta
Non tutte le banche e finanziarie hanno aggiunto ai loro prodotti il leasing immobiliare, anche perchè si tratta di un tipo di operazione che li rende proprietari di fatto di immobili per tutta la durata del contratto, e caricare il bilancio della società con tali proprietà potrebbe in determinati casi essere addirittura controproducente. Tra le banche che offrono attualmente la possibilità di leasing immobiliare possiamo citare:
Opinioni personali
Non è facile rispondere alla domanda: il leasing immobiliare conviene? A conti fatti, date le detrazioni fiscali a cui è soggetto, si, potrebbe essere conveniente. Però bisogna disporre di un capitale d’anticipo iniziale ed di uno altrettanto cospicuo alla fine per sostenere le maxi rate previste dal contratto e non sempre ciò è facile da gestire. Il mutuo invece ti permette di rateizzare fino alla fine l’importo dovuto in rate costanti, soprattutto se si sceglie il tasso fisso.
